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开发商代管代建也不好做了!
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最近帮一家房企做代管代建的咨询,有些感触,和大家聊聊。 我约了几位平台公司的一把手聊,给出的信号也截然不同。 比如成都这边的平台公司,对代管代建还是比较开放的,手中有地还是愿意拿出来合作代建的,而且已经有不少房企已经成功合作了,比如中铁建、龙湖、绿城。 但是合作的要求还是蛮高,一般要求的费率都比较低,对品牌美誉度要求高,能给项目带来溢价才行。 而且还是要有一些深度资源才能链接上核心决策人。 省会城市的项目好做,只要定价合理去化压力不大,管理费也好收,也不要代建方垫资。就是接的难度比较大,一个项目的竞争对手一定好几家,走到最后既要看公司实力、也要看资源深度。 同时又拜访了几家地级市的平台公司。 这些地方的平台公司对代管代建的态度就比较谨慎了,朋友坦诚地给我讲,如果要推一定要解决2个核心问题: 1、如何保障项目不烂尾?如果修出来楼卖不出去,没有回款,后续如何保障交楼? 2、平台公司只能提供土地,不会有资金投入,也就是说开盘前的资金需要代建方垫资,如果无法交楼对应的资金需求也需要代建方给出方案。 都是很好的朋友了,对方就直言不讳地给我讲: 现在这个行情下,他们宁愿土地不动,也不愿意土地动了,动了以后交不了楼领导还要背责任,土地不动谁都没责任。 所以,如果要推代管代建就一定要有上面2个问题的解决方案,否则推也推不动。 但现在大部分房企的情况是,既没有品牌、产品实力,也没有资金优势。他们就想找到一个平台公司,把协议一签,就准备躺着收管理费了。 哪有那么容易。 从目前平台公司的表态来看,要做好代管代建,起码要做好下面几个工作: 1、建立平台公司关系网,储备资源,要能打通其中的核心关系,否则会浮于表面而推不动; 2、对可代建的目标地块要优中选优,并不是随便拿块地就能做的,不要想着把锅都甩给平台公司,自己反正不入股,赚一点管理费就走人,有这种想法的话是一定做不成的。 首先在定位上,就要把自己当成业主方,评估项目能否去化、资金回收周期多久、交楼如何保障等; 其次在地块选择上,要和之前房企拿地一样,充分遴选比较,优中选优,能做的才做,不能做的果断放弃。 3、提升自己的能力。 这个能力包括几个方面。 一是产品能力,自己的产品是否能够带来溢价; 二是垫资能力,是否可以匹配可垫资的总包,起码垫资到开盘前; 三是操盘能力,是否能够真正把项目操盘好,很多房企说实话自己的项目都管理得一塌糊涂,凭什么管理别人的项目能够管理得更好? 肉眼可见,现在冲进来做代建的房企越来越多了。 但是,代建要做好,绝非易事,很多房企以及地产人,做惯了甲方,突然转变角色为乙方,确实不太容易,需要快速转变并适应才行。
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