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揭秘恒大真相之四:2.58万亿巨债是怎么欠下的
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恒大的2.58万亿巨债是怎么欠下的?我们说得简单点,比如一块10个亿的地,恒大只花了1个亿的首付款或者更少,然后就迅速去规划局拿下“建设用地规划许可证”,去土地局拿下“国有土地使用证”,去房管局规划处拿下“建设工程规划许可证”,去建委拿下“建设工程施工许可证”(也就是“开工证”),去房管局预售科拿下“商品房预售许可证”,五毒具全,不,五证具全,然后恒大再去找银行办理土地抵押贷款,找规划设计单位画张图纸,找施工单位垫资建房,找房产销售代理公司来卖“楼花”,再找银行办理按揭贷款,规划图纸不用画了,恒大可以用一张图纸干到底,这笔钱就省了,土地抵押给银行恒大贷了10个亿,恒大付清了地价款,由于过去10几年中国的房地产市场是卖方市场,房子瞬间售磬,小区只建了一个大门房子就已经全部卖光了,这种做法叫做“卖楼花”,一共卖了100亿,其中消费者首付30%,30亿,另外70%是拿着房子到银行办理的按揭贷款,70亿,但这70亿不是恒大的负债,是恒大帮消费者拿着房子到银行办理的按揭贷款,贷款在消费者名下,很多人都在说恒大2.58万亿的负债里面,其中有7000多亿是烂尾楼业主的银行按揭贷款,这种说法是不对的,恒大烂尾楼有162万套,假如平均每套房子的银行按揭贷款只有100万的话,就是1.62万亿了,烂尾楼都是最近几年卖出来的“楼花”,而最近几年是房价最高的时期,一套房子的平均按揭贷款远不止100万,所以恒大2.58万亿的负债里面是不包括这部分贷款的,只能包括烂尾楼购房者的首付款,恒大拿去花了,房子没交付,这是恒大欠购房者的,购房者的按揭贷款是购房者欠银行的,恒大欠银行的是房子,恒大欠银行的贷款主要是土地作抵押的贷款,恒大在全国各地拿了很多地,用地抵押给银行贷了很多款,这些钱也被恒大拿去花掉了。恒大一次性拿到了100亿的全款,消费者则背上了30年的房贷,如果恒大拿这100亿结清工程款,还掉银行贷款和利息,除去销售费用、运营成本和各种税费,赚了50亿,那是正常的运作方法,但是恒大不这么做,恒大银行贷款不还,施工单位的工程款欠着,留下点小钱支付销售费用、运营成本、各种税费,还有公关费用,甚至连销售费用也不留,房地产销售是外包的,可以欠着销售代理公司,恒大光是欠易居中国的销售佣金就高达40亿,而易居中国还只卖了恒大30%的房子,另一家销售代理公司世联行,恒大也欠了10几亿的佣金,还有欠中原地产的,甚至连税费也可以欠着,潘石屹不是还欠着几十亿的税没交吗?恒大也欠了1000多亿的税费,地价款能不能欠不得而知,公关费用是必须要花的,要不然你怎么拿得到地,办得下证,贷得到款呢?这下你就明白了无数人纳闷的一件事——为什么恒大爆雷了之后恒大歌舞团还养着,除了许加印习惯了后宫佳丽3000的帝王生活需要自用之外,还有就是公关需要,当然,公关费用不仅仅是养一个恒大歌舞团的费用,那只是九牛里面的一毛,关于恒大歌舞团我会专门做一期节目说它,现在按下不表。简单点说,恒大拿着100亿中的几乎全部又去买了100块地,恒大只付了首付,银行贷出了1000亿,房子又卖了1万亿,其中7000亿又是银行按揭贷款,更多的购房者背上了30年的房贷,恒大拿到了全款1万亿,又去买更多的地,贷更多的款,欠更多的账,卖更多的房……如此循环,当然,在这一过程中,恒大不是银行贷款一点都不还,供应商、建筑单位的款一点不付,房子一套没交付,而是一边还着银行的贷款一边贷更多的款,一边结工程款一边欠更多的工程款,一边交付一边预售更多的“楼花”,也就是说,2.58万亿不是恒大贷款加借债的全部,20多年来恒大用过的银行贷款、借过的债、欠过的上下游企业的钱、从社会上和股市里融进来的钱,总计那是相当的多,那是25.8万亿都不止,2.58万亿只不过是截止2年前恒大刚爆雷时还欠着那么多钱,专业的术语叫“债务余额”,即还剩下那么多钱没还,而不是借过的钱的总额!因为是“债务余额”,所以这个数字也是在变动的,2.58万亿是恒大2年前刚爆雷时的“债务余额”,2年后,截至2022年12月31日,变成了2.44万亿,但同时增加了8000多亿的亏损,我们不必纠结2.58万亿,还是2.44万亿。我再强调一遍,购房者的房贷不算在恒大的贷款里面,包括162万套烂尾楼的房贷也不包括在恒大的贷款里面,那是购房者与银行之间的借贷关系,购房者断供,银行拿到的抵押物是烂尾楼,形成银行的不良资产、坏账、呆账,银行会不会爆雷,那是另外一码事,恒大已经拿到了全部房款,并且已经花掉了,恒大欠的是烂尾楼购房者的房子,而不是房贷。说到这里我就纳了闷了,这么多钱借给他用,怎么到头来一分钱没赚,还巨亏呢?谁要是借给我这么多钱创业,我早就成世界首富了!那么,这么多钱都到哪里去了呢?恒大怎么还会爆雷呢?是怎么爆的雷?什么叫爆雷?且听下回分解。
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