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国央企的抄底拿地
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华润置地高管在其公司2022年中期业绩会上表示,下半年土地市场会继续保持分化,在供应端方面,政府会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应,从企业端来说,之前一些高杠杆、资金承压的企业出手意愿会比较弱,未来土地市场会以央国企为主,相对缓和的竞争环境有助于华润置地补充更多优质的土地。 前段时间,浙江省政府采购网公布的《关于杭州市土地储备交易中心(杭州市地质环境监测中心)购地资金审查服务采购项目的中标(成交)结果公告》格外受市场关注,尤其是杭州市土地储备交易中心的采购需求为“杭州市2021年第二批、第三批集中出让的住宅地块,以及2022年集中出让住宅地块建设用地使用权竞得人(缴清出让金的住宅地块)的全部购地资金审查以及出具审查报告” 。 从杭州的表态来看,购地资金来源审查在政策的具体执行方面,已不仅仅是报名时的承诺条件,而是必须要纳入事后倒查的事项,这也就意味着房企(竞买人)任何非自有资金或者非经营性的收入用于缴纳竞买保证金或土地款的,后期都将面临很大的被查处风险。因此,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款等“五个不得”将成为房企在杭州等城市拿地的前提条件,而要做到这一点的除了国央企开发商,绝大多数民营房企和城投平台都很难做到。 值得注意的是,除了杭州等少数城市外,目前大部分城市对购地资金来源的审查其实并未太过严格,不然对招拍挂市场的打击足以颠覆土地财政的根本,尤其是一些能级较弱的城市,国央企开发商都没有多大的拿地意愿,其他市场主体的拿地对于他们来说已变得更为宝贵。 就现实的情况而言,对于能级较弱的城市来说,国央企开发商、其他类型的地方国企或城投平台的托市拿地依旧被寄予了厚望,但因国央企开发商本身在强区域和弱区域之间就有很多自主选择的空间,因此在目前的拿地窗口期仍旧有通过合作等方式加大杠杆拿地的需求。为便于说明,我们就目前在业务方面遇到的相关情况做简要总结,以供同业人士参考。 一、我们注意到,一些主业非为房地产开发的国央企也加入了托市拿地的队伍,但相较于民企开发商或者传统的国央企开发商而言,他们更强调履行政府职责,比如勾地项目中的商业、产业、公共配套等比例一般偏高,这无形中会影响投资测算的数据,从而影响前融投资机构对项目准入的意愿,特别是产业类或者片区开发类项目,往往要多机构联动才能解决一个项目的融资需求(因为融资金额巨大),尤其是我们这类民营类投资机构动力不足。 二、国央企的地产前融业务对合规和审计层面的合作要求较多,比如一些主业非为房地产开发的国央企,虽然政策要求其不能做非主业之外的涉房业务,但托市拿地的机会就在眼前,而且又觉得地产业务才是新盈利点载体的情况下,找我们投资机构合作拿地的情况也变得更加普遍。具体合作方面,这些国央企需要我们投资机构先帮他们托市拿地(即我们投资机构先成立项目公司摘地),然后再以其他方式将项目公司股权转让给国央企。同样的,不少施工单位为获取工程量,也愿意先用前期资金帮开发商提前拿地。而上述模式下,自有资金审查和国央企的跨业经营问题也能得到更好的解决。 三、国央企在地产前融业务的需求期限方面非常短,比如国央企开发商一般都更容易取得银行的开发贷,因此他们的业务操作逻辑是:通过稍微放宽一点前融成本(一般最高也是年化10%以内),然后压缩融资期限(比如2-3个月)的方式,整体降低项目的融资成本,但对我们投资机构而言,目前投放一个地产项目要做的前期工作和内部流程已然比之前的要多,因此如果融资期限太短(我们一般要求都是6个月),则投入与收益之间比较难平衡。 四、国央企的地产前融业务在担保条件方面比较难争取,比如土地前融的常规担保条件,股权质押、土地后置抵押、集团担保等,一般他们最多是部分接受,比如提供土地后置抵押的情况下就不会再提供集团担保等,但从我们投资机构的角度而言,市场上行时尚且是要求必备这些担保条件,市场下行时反而放宽的话肯定更难实现合作。 五、国央企的地产前融业务在成本磨合方面存在很多挑战,比如国央企开发商和城投公司一般会以标准融资产品的成本来对比土地前融成本,而就融资产品而言,非标产品的成本一般都比较高,因此跟他们在融资成本方面的磨合是一个比较艰辛的过程。举个简单的例子,他们要求成本需在年化10%以内,对我们民企金控而言确实难度较大,假如个别项目想拉上施工单位贴息,则又是一个需要多方周旋的漫长谈判过程。 六、国央企开发商在市场下行前主要是跟银行、信托、国企金控类机构合作地产融资业务,而且他们的谈判筹码一直也比较大,但目前行情下,他们也认识到,在以上机构基本都不投地产项目的情况下,找私募、民营金控等偏市场化操作的机构合作或许已是更好的选择。 更多地产和城投平台融资项目的交流和合作欢迎联系西政财富和西政资本。
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