V
主页
今日话题,深圳一房子评估价 600 万降到 200 多万,造成这一现象的原因有哪些?
发布人
挺有意思的一件事,竟然没人关注,这个案例极具代表性,也是过去房地产高涨周期和现在下行周期中的真实写照,也充分说明的金融市场的放大收益和风险的双刃剑。房价上涨周期,杠杆非常容易放大收益,举一个例子,尤其是经营贷,属于扶持企业型贷款,利率相对较低,套利空间比较大,假设拿到4%的利率,40%首付,抵押贷款60%,房价假设年增长50%,那么一年自由资金的净收益就是119%,自有资金的收益率高达119%,出40块,赚47.6块,当然这里面不包含其他税收等成本。沙头的买卖有人干,只要有利可图,就会寻找一切的套利空间,这个案例就是使用经营贷来抵押贷款获得现金流的典型代表,下面还有所谓的40万变200万的奇迹,其实就是房地产上行周期在加杠杆中成倍放大收益的过程。但杠杆是一把双刃剑,收益发大的越多,遇到下行周期本金损失就越大,假设还按上面的利率和杠杆比例,假设房价跌30%会出现什么情况呢?意味着债务和利息偿还之后,本金只剩下原来的四分之一,这就是加杠杆成倍放大损失的作用,其实这个游戏中,只要增值部分跑不赢资金成本(利息),其实就是贴钱给银行打工,且这个现象更早一两年出现在房地产开始下跌之前。现在就是类似的问题,房子以前不断增值,银行发放贷款就是按照8成,只要房价一直涨,就不怕你违约,最次以8折左右法拍也能回本,银行也更愿意在房地产为抵押物的方向放款,现在不同了,下行周期,不光要看现在的估值,银行还要预期未来的走势,比如现在的价格已经较初次发放贷款下跌20%,但按照现在的这个走势,未来可能会跌倒7成甚至6成,银行还需要给自己留回本的空间,再预期6成的基础上再打8折,那就是原来高位时房价的4.8折来放款,这也是市场走势的必然结果。这种情况下,利益受损最大的自然就是当时高位抵押贷款,同时还高位投资了其他房地产的群体,现在抵押物严重缩水,债务到期后,再次审批只能拿到原来几折的贷款额度,差价的现金流从哪里来?甚至预售制下连房子都没交付呢,不管是卖还是再抵押贷款,都不行,就得找更高的额度来债务置换,但风险和利息成正比,敢给你抵押贷款额度高的,利率一般也更高,这就是以债养债下,且叠加抵押物价值缩水以后得必然结果,当然也不需要怜悯谁,敢违约使用经营贷来套现投资,本身就是奔着高收益去的,高收益也必然伴随高风险,赚的时候可就是另外一副嘴脸了,政策不会真的压制泡沫,而市场则会出手教育这些高杠杆投机者,赌徒也不可能永远赚钱。
打开封面
下载高清视频
观看高清视频
视频下载器
为什么普通人一年存三五万都很难?
普通人买车后,才发现:车就是个负担,根本养不起,你怎么看?
今日话题,为什么油价这么贵还是有人不愿意换电车
重庆市原市长黄奇帆:只有脑子进水的人会信房地产政策出来之后房地产还会蒸蒸日上
为什么现在越来越多的男人不想结婚了?
为什么上海的豪宅一出来就被人抢光
今日话题,长大以后,你悟出过哪些不一样的道理?
为什么感觉中国人月薪过万很普遍了?
为什么现在人存钱都很难?
为什么女朋友觉得年入百万是很简单的事?
今日话题,打光棍的坏处是什么?
大龄剩女结局是什么?
今日话题,凌晨四点到火车站能不能要求男朋友去接?
今日话题,BBA 真的就只是买个标吗?
好的消费观是怎样的?
今日话题,如果一辈子不结婚,是不是很快乐?
单亲妈妈带着儿子,是不是很难再婚?
今日话题,你人生中太晚明白的道理是什么?
40岁以后,你发现哪些钱根本没必要花?
为什么年轻人越来越讨厌上班?
为什么中国的劳动力越来越少,但是还越来越内卷呢?
为什么女人要掌握家里的经济?
今日话题,有哪些年轻人「千万不能碰」的东西?
今日话题,儿子认为不结婚、不买房就可以避免人生大部分的烦恼,这与传统观念格格不入,我该怎样劝说他?
工厂工资已经给到6000了,还是招不到人怎么办?
今日话题,撞死了羊,羊真的能带走吗?
今日话题,中国足球崛起的最大障碍到底是什么?
今日话题,一楼的邻居坚决不同意加装电梯,怎么办?
今日话题,为什么越来越多的年轻人感觉工作没有动力、职业发展没有希望,迷茫和中年危机等现象普遍发生?
感觉房价在低位不舍得卖房,兄弟醒醒吧!
今日话题,西方为什么集体退出新能源汽车
40 岁的中年失业者怎么活下去?
今日话题,你有什么驾驶经验可以提供给新手司机?
为什么年薪二十至四十万的人很少开奔驰宝马?
今日话题,永生是否是一种酷刑?
今日话题,“你生孩子,经过孩子同意了吗?”怎么回答?
今日话题,生活中有哪些残忍的真相?
今日话题,为什么火车站,高铁站总有人提前很多个小时就在候车室坐着,时间很多吗?
今日话题,由贾玲自导自演的电影《热辣滚烫》评价为什么两极分化的那么严重?
今日话题,为什么天天看网上,有种国产车全面超越日系车的感觉?