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万科reits融资10亿,但你知不知道其实长租公寓真的不赚钱!
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万科最近融资的消息有点多。 5月23号,刚以万纬物流股做抵押获得银团200亿贷款(目前已到账100亿); 上周又与国内大型银行磋商计划用800-900亿的房地产资产做担保申请500亿的贷款。 昨天,万科又爆出来计划用旗下的长租公寓泊寓为标的,向监管部门申请REITS,计划发行规模10亿元。 REITs就有点像基金,它允许很多投资者把他们的钱集中起来,然后由专业的管理团队去投资和管理房地产项目。这样,即使是小额投资者也能够参与到大型的房地产投资中去,分享投资收益。 本来长租公寓就是一个投资回收期特别长的项目,现金流回笼很慢。 通过REITS可以快速回笼资金,把“不动产”真正变为“动产”,解决了长租公寓最大的痛点,万科就有望真正从开发商转变为不动产运营商。 这笔融资要是成功做下来,算是为行业开了先河,后面其它房企也会借鉴,用于盘活手上的闲置资产。 所以有时候不得不佩服万科,不仅融资金额大,融资方式也是灵活多样的,做这么多年行业老大也是有原因的。 说起长租公寓,我们闲扯一下。 我记得大约在18年的时候,长租公寓很火,很多房开都在搞,万科、龙湖、碧桂园、华润、朗诗、旭辉、中骏等等,我给大家看一张18年的图: 2018年TOP50房企的长租公寓运营情况 可以说,当时但凡是一家房企,都涉足或者想涉足长租公寓。 但现在来看,表上这些企业,现在还剩几家还在搞长租公寓的?现在几乎是一地鸡毛,该退的都退了,剩下的就那么几家了。 最主要的原因还是长租公寓实在不挣钱。 我们就以一套房子为例: 假设一套房从房东那边租过来的成本是1000块。 那么5年的成本就是就是60000,利息为25200,加起来85200。 然后是装修费,一套房子硬装加软装加电器,用最次的材料,最差的施工队和最烂的电器,一平方成本大概在400,那么一套房子按100平算的话,装修成本是40000。 算上融资借的30000,5年利息为10500,然后自己要倒贴10000装修费。 那么总的成本就是85200+40000+10500=135700,其中10000是自掏腰包立刻要付出去的。 你以为这些钱就是全部了吗,太天真了。 运营费用是一个非常巨大的开销,包括招来的高级管理人员,销售人员收房,出房的提成,设计师的工资,办公室的租赁,水电煤网,维修等各式各样的杂费。 所以一套成本为1000的毛坯房,5年下来的硬开销至少是14万。 那么租出去租多少钱才能盈利呢? 很简单,140000/60=2333。 也就是说至少要做到每个月2333才能达到边际成本。 为了达到这个目标,几乎所有公寓都会用N+1的模式,过分一点是N+N。 意思是除了卧室以外,把客厅再隔开一间做一个卧室出来。 N+1模式一般法律都是允许的,但部分地区没有这个限制,比如昆明,那么一套房子能隔多少间就隔多少间,这样可以把租金的收益最大化。 当然,N+N就是我们说的群租了。 我们按一套房子3.5间算,每间平均出租收益为800块,那么一个月总收入是2800。 那么再用140000/2800=50个月,也就是说差不多4年才刚刚够回本。 一旦体量上了规模,没有一个系统性的管理,后果是非常严重的。 几乎所有房企老板启动这个项目前,很多人的确是怀着一腔热血和梦想,把它当成事业来做的,只不过越是做到后面发现越不靠谱,于是慢慢变味了;纷纷退出,剩下的也就那么几家了。 万科就是剩下的其中一家。 泊寓2016年成立,截止23年底已布局全国31个城市,运营了23.33万间住房,累计开业了18.01万间,开业规模和出租情况都是行业NO.1。 但即使这样,万科泊寓仍然面临我前面所说的盈利难的问题,郁亮曾经就说过,万科做泊寓5年就亏了90个亿。 好在,经过8年的摸索和管理优化,万科泊寓在23年底实现了整体利润回正。 我翻了下年报,2023年全年,万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元,同比增长6.8%,前台GOP利润率达到88.4%,同比增长0.9个百分点,公司EBITDA达到6.65亿元,同比增长32.3%。泊寓业务也在成本法下首次实现整体盈利。 万科受资本市场诟病的很大一个原因就是经营资产太重。REITs工作的顺利进行,也为万科带来新的机会,帮助其有效盘活资产,解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。 还有人在担心万科会不会成为下一个恒大,从今年的一些列融资情况来看,万科肯定是稳了。
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